U teoriji, procjena fer vrijednosti nekretnine tržišnim pristupom djeluje jednostavno i intuitivno: pronađeš slične nekretnine koje su se nedavno prodale u istom području, prilagodiš razlike, i dobiješ procijenjenu vrijednost. Međutim, praksa u Bosni i Hercegovini pokazuje da ova metoda, koliko god bila prihvaćena na globalnom nivou, u našim lokalnim uslovima često nailazi na ozbiljne prepreke.

Dva entiteta, dva registra

Federacija BiH i Republika Srpska imaju vlastite registre cijena nekretnina, ali se oba suočavaju s izazovima kada je riječ o ažurnosti, kvaliteti i dostupnosti podataka.

Registar cijena nekretnina Federacije BiH (RCN FBiH) pokriva 74 od 79 općina i dostupan je javnosti putem web preglednika. Na papiru, to djeluje kao ogroman iskorak ka transparentnosti tržišta. No, unos podataka u registar zavisi od lokalnih poreznih ispostava i geodetskih ureda, što znači da postoji značajno kašnjenje između zaključenja transakcije i njenog pojavljivanja u sistemu. Lokacije nekretnina se prikazuju samo okvirno, bez tačne adrese, a često se evidentiraju i ugovorne cijene koje nisu nužno odraz stvarnog iznosa isplaćenog na tržištu. Uz to, različite općine imaju različit nivo ažurnosti i tehničke podrške, što dodatno doprinosi neujednačenosti baze podataka.

Republika Srpska ima sličan sistem, Registar cijena nepokretnosti koji vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIP). I ovdje je dostupan kartografski prikaz realizovanih transakcija, ali informacije o učestalosti ažuriranja i kvaliteti podataka nisu lako dostupne. U praksi, mnogi procjenitelji iz RS-a navode da se i dalje najviše oslanjaju na lokalne agente i oglasnike jer registar ne obuhvata dovoljan broj relevantnih i ažurnih transakcija. Nedostatak jasnih smjernica o validaciji podataka dodatno otežava situaciju.

Problem sive zone i nelikvidnih tržišta

Jedan od najvećih izazova tržišnog pristupa u BiH je nepouzdana evidencija cijena. U brojnim slučajevima, vrijednosti navedene u kupoprodajnim ugovorima su umanjene radi izbjegavanja poreza. Te cijene se potom unose u službene registre i koriste kao osnova za procjene, iako često ne odražavaju realnu tržišnu vrijednost. Ova praksa sistemski podriva pouzdanost tržišnih podataka i stvara domino-efekt u svim kasnijim analizama i procjenama.

Pored toga, veliki broj općina i naselja u BiH ima izrazito nisku tržišnu aktivnost. Godinama se ne dešavaju značajne prodaje, pa procjenitelji nemaju na raspolaganju dovoljno uporedivih transakcija. U takvim uvjetima, tržišni pristup postaje više stvar kreativne interpretacije nego egzaktne metode. Nedostatak likvidnosti povećava osjetljivost procjena na pojedinačne transakcije, što može dovesti do velikih razlika u interpretaciji vrijednosti.

Snalaženje u praksi

Zbog navedenih ograničenja, procjenitelji u BiH sve više kombinuju različite metode procjene. Oglasnici, terenske ankete, izjave agenata za nekretnine, pa čak i inspekcija na licu mjesta – sve se to koristi kako bi se stvorila što potpunija slika. Kombinacija izvora postaje nužnost, a ne opcija.

Prihodi od zakupa se često koriste kao osnova za prihodni pristup, posebno u slučaju poslovnih prostora i stanova u urbanim sredinama. Troškovni pristup dolazi do izražaja kod novih ili specijalizovanih objekata, kao i tamo gdje tržište praktično ne postoji. U nekim slučajevima koristi se i prilagođeni hibrid između metoda, posebno kada je riječ o kompleksnijim objektima ili portfeljima.

Također, sve veći broj procjenitelja koristi softverske alate za obradu podataka, GIS analize i statističke modele kako bi nadomjestili nedostatak kvalitetne baze usporedivih transakcija. Ipak, sve ove mjere ne mogu zamijeniti kvalitetne, pouzdane i ažurne tržišne podatke koje bi jedino funkcionalni registar mogao osigurati.

Između standarda i stvarnosti

U međunarodnim standardima, tržišni pristup se smatra najrelevantnijim načinom za utvrđivanje fer vrijednosti. No u BiH, procjena često mora biti kompromis između dostupnih podataka i profesionalne intuicije. Standard omogućava korištenje tržišnog pristupa, ali praksa pokazuje da je njegova pouzdanost ograničena upravo zbog sistemskih manjkavosti u evidenciji podataka.

Registar cijena nekretnina u oba entiteta svakako predstavlja napredak u odnosu na stanje prije desetak godina. Međutim, dok god postoji kašnjenje u unosu podataka, izostanak stvarnih cijena i neujednačena praksa po općinama, tržišni pristup ostaje metoda koja u domaćim uslovima traži mnogo opreza, dopunskih izvora i, najvažnije, iskustva.

Na kraju, procjena fer vrijednosti nekretnine u BiH nije nemoguća, ali svakako nije ni rutinska. To je posao koji zahtijeva prilagodljivost, lokalno poznavanje terena i stalnu svijest o ograničenjima sistema u kojem djelujemo. Sve dok institucionalna infrastruktura ne uhvati korak s profesionalnim potrebama, procjenitelji će morati pronalaziti balans između teorije i stvarnosti, svaki put iznova.